北京市人大组织我们这些人大代表集中学习，请中国社科院政治学所研究员房宁、中国政法大学宪法研究所所长焦洪昌、全国人大办公厅研究室主任尹中卿等一些老师来讲课。他们讲得很好，无论是讲宪法，还是讲民主政治都通俗易懂，让我受益匪浅。这次学习对我来说是普及教育，对过去一些仅停留在字面上的词语和概念有了新的理解和认识。

　　比如一位专家讲到民主政治，他说民主政治分为三种：竞选民主、协商民主和自治民主。西方国家实行的民主绝大部分是竞选民主，从议员选举到国家总统的选择，都是通过竞选来实现政治的民主。

　　而我国的竞选民主是通过“人大”体现的，协商民主是通过“政协”体现的。这几位老师共同的特点是先把我国宪法的中的《序》重复讲一遍，从1840年一直讲到中华人民共和国成立，作为他们的开场白，但每人讲得都很生动。“对民主政治的理解不能认为只有竞选民主一种，协商也是实行民主政治的方式之一。”、“在宪法中已经赋予了民主政治权利，在实际执行中如何不打折扣去实施。”……这些都是他们的观点。学习结束后，有一本考试题，我已经认真完成并交给组织了，这些考题绝大部分是填空和选择题，标准答案在法律条文中都有。

　　学习中我一直在想一个问题，撇开自治民主这种方式不谈（老师也没有多讲）。竞选和协商这两种民主方式是不是要截然分开？如果在协商的基础上再加上选举是不是更能体现民主？在未来的新世界里，哪种民主的形式更适合我们？

　　协商的另一种表达方式和用词是“磋商”。我们面向着新世界，新世界的特征是什么？一定是团结的、合作的。离开了团结、合作，我们将一事无成。作为个人，离开了团结与合作，在现代社会就会变得生活不能自理，甚至到无吃、无喝、无穿的悲惨境地。要团结合作，唯有发扬磋商的精神，要在更大范围、更深的领域去磋商，在全球范围内磋商。而以磋商作为前提，在磋商精神的指引下，在磋商这独特的文化氛围下进行选举，这种“磋商+选举”的民主方式可能更完善，更适合新世界。西方竞选民主，给了每个人以自由，是对皇权的反抗。但我们看到西方竞选也在制造矛盾、对抗，甚至仇恨。竞选的基本规则是多数压过少数，强者压过弱者，声音大的压过声音小的。这也有不合理的地方。

　　摆在我们面前的路可能有两条：一条是学习和重复西方民主道路，把人的解放和自由放在第一位；另一条就是面向新世界，在磋商基础之上的选举，通过磋商去选择一条正确的道路。正确的道路也不可能一开始就选择正确，要不断地依靠磋商去反省、去修正。

　　实际上，在今天东方、西方都不得不面向新世界，技术进步、人类的成熟都是新世界的标志。我们应该在广泛磋商的基础上，在磋商的气氛下进行选举，确定社团和国家以及全人类面对的大事情。“把政治协商纳入决策程序”、“必须让权力在阳光下运行”。这些都是中共十七大中的提出的论述。我想，适合未来新世界的政治体制也许就会在磋商中产生了。

　　以上这些随想作为学习之后，考卷之外的补充，拿出来与大家分享。

　　我现在正在香港召开股东大会。地震发生后，我们SOHO中国基金会紧急决定向地震灾区捐款200万人民币，员工的捐款正在落实。我们的心和灾区人民永远在一起。

三里屯SOHO写字楼样板间

——今天上午和网友的聊天记录

　　主持人：各位网友大家好！欢迎大家来到新浪聊天室，很高兴今天我们又能够和潘总一起聊天。
　　潘石屹：大家好！

　　这些年只要量入为出，开发商都会得到发展

　　主持人：今天第一个问题是一位叫“惊鸟之弓”的朋友提出的，潘总,听您说:土地交易市场越来越趋向宽松,还说今年SOHO要把150亿全花出去。人们都说聪明的商家是在市场低迷时入市,看来你们认为现在是市场低迷的时候了？那我们作为购房个体,是否现在也到了该出手的时候了?
　　潘石屹：今年土地市场的清淡是相对于去年土地市场的火爆和泡沫而言，今年4个月过去了，各个城市土地成交的情况都比较清淡，主要的原因是房地产开发商手中钱不多，甚至没钱了，这是市场用自己力量进行的正常调整。

　　主持人：网友“我无后座力”问潘总，当年8.31时，冯仑说“囤地的大爷都会被套死”。今天，您说北京“地主”急了，急于出让土地。您认为这些“地主”是否把土地储备绝对化了呢？土地是影响房价的主要因素，您说接下来的土地市场会越来越趋向宽松，房价是否因此更有所下调?
　　潘石屹：从过去十几年房地产发展的历史中可以看出，赚大钱的房地产公司基本是那些靠囤积土地的，真正靠开发房地产项目的公司利润率并不高。但我们同时也看到许多破产的、亏本的房地产公司，他们因为囤积土地却没有能力把土地变成房子、把房子变成钱的房地产公司，从而使自己的生意走向失败。
　　中国的房地产市场和法规发展到今天，大量囤积土地的做法承担着巨大的法律风险。中国是个“人多地少”的国家，政府把保护耕地作为一项基本政策，所以就有了“两年不开发的土地要无偿收回”的政策，随着粮食的紧张，这条政策我想不会放松，只会越执行越严格。那些只注重囤积土地少盖房子，或者从来没有盖过房子的开发商未来的生意会越来越困难。

　　主持人：《新财经》的记者王晓慧问潘总，最近，您对房地产市场的看法从当初的“无拐论”变成了“百日剧变”，有媒体称您实际上是同意了房价拐点论。请问您观念的转变是从何时开始的？
　　潘石屹：“无拐论”的对象是房价，“百日剧变”的对象是房地产企业，指的是房地产企业之间要调整规模，和房价拐不拐没有直接关系。

　　主持人：王晓慧继续问您，究竟是哪些因素让你改变了之前的看法？
　　潘石屹：我在上次网聊时回答过网友这个问题，有三个原因：
　　一、2007年中国房地产开发商购买土地的钱超过当年的销售收入，也就是收入都用来买土地了，房地产开发商总体来说资金非常紧张。
　　二、美国次贷危机使原计划2008年在海外上市的房地产公司停止了上市的步伐。
　　三、中国政府实行从紧的货币政策。银行，尤其是几大国有商业银行对房地产开发商的商业贷款基本都停了。

　　主持人：“夫妻店”说，在中国房地产界，面临着全行业资金短缺的大势，在这样的大势前，无论是上市公司还是非上市公司，您最看好哪几家公司？为什么？据媒体报道的准上市公司中，龙湖、星河湾、棕榈泉等您最看好谁能上市成功，为什么？
　　潘石屹：有一些房地产行业的老板、朋友们给我提意见，让我不要评论他们的公司。我说，在我所有的言论中我只评论过万科，评论过王石，因为万科和王石在中国房地产行业的影响力是绕不开的。有几次论坛中，下面的人提问时对着我叫“王总”，我想指的一定是王石。对其他所有的公司我从没有做过任何的评价，只是在他们自己公开的上市公司年报数据中拿出来一些做过比较，也没有下过任何结论性的意见。
　　在过去十年时间，中国的房地产企业总体来说是成长最快的一个行业，建的房子一年比一年好。在中国经济增长和城市化进程的大环境中，只要量力而行，量入为出，中国的房地产企业都会得到很好的发展。
　　对这些公司哪一家会上市成功，这很难去评价，就是非常了解他们的投资银行也很难去评价。

　　主持人：“夫妻店”说市场上得红眼病的人非常多，以前很多业界同仁认为您善于炒作，并嗤之以鼻，对您的产品质量也不屑一顾，您是否感觉到过这样的看法与眼神，您是如何看待这些人的？如今您上市成功，事业红红火火，身价倍增，依然有人吃不着葡萄说葡萄酸，请问，您是否感觉到过？您又是怎么看待这些人的？
　　潘石屹：我没有感觉到这样的看法和眼神，房地产行业的朋友，无论是熟悉的还是不熟悉的，他们都是非常善于相互学习的一群人，什么地方有好的房子，他们一定会去看，一定去学习，看到别人的长处，发现自己的不足，并进行改进。你说的这种酸溜溜的心理和言辞常会出现在网络上、个别媒体上，房地产行业中我没有感觉到。

　　主持人：“夫妻店”问潘总，银根紧缩，土地和项目又在今年或者未来几年呈井喷状，面对钱少地多的现实，您觉得哪几家企业会成为佼佼者？
　　潘石屹：我不会具体去评价某一个企业，因为对一个具体企业的情况我们作为旁观者了解得一定非常少，唯一的数据就是他们能够公开的上市公司的年报。

　　SOHO中国未来五年会不断提高负债率

　　主持人：“我无后座力”说，您曾经说在未来从紧货币政策不变的情况下寻找公司的发展道路，SOHO中国的发展道路您找到了吗？
　　潘石屹：找到了，是我们大家一起共同探索出来的，确定了未来公司五年的发展方向、发展的城市和我们产品的定位。这条道路是我们公司的许多同事一起磋商出来的。

　　主持人：“夫妻店”还说，150亿全部投入北京是不现实的，您会考虑二、三线、甚至四线城市那些拿地成本不高，发展潜力巨大的项目吗？
　　潘石屹：在我们公司的五年计划中，我们基本原则就是要把有限的精力、人力和资金放在能为股东创造最大价值的城市和区域。
　　从资金上来说，150亿的现金和8%的负债率是我们发展的优势，尤其在今天来看，我们会在未来的五年时间不断提高公司负债率，使公司潜力得到最大释放。对房地产这个行业而言，150亿的资金其实非常有限，我们所谈的项目少则50、60亿，多则近百亿。对二线、三线城市我们尽管非常关注，但没有急于在这些城市开发的计划。

　　主持人：网友“大话三里屯”问潘总，SOHO中国下周在香港召开股东大会，对您来说有压力吗？您打算对股东说些什么？
　　潘石屹：没有太大的压力，主要是真诚地和股东交流，向股东说明我们未来五年之内的发展机会和我们的策略，希望能够得到各位股东的理解和支持。

三里屯SOHO的亮相引来极大关注

　　三里屯SOHO销售一定会创下新记录

　　主持人：网友“计算器”问潘总，听说三里屯SOHO的样板间已经做好了，什么时候开始正式销售，售价大概是多少？您预计开盘时的销售额会不会又创下新的记录？
　　潘石屹：的样板间做好了，欢迎同行和朋友们来参观指导。正式销售时间还未最后确定，我想开盘销售时一定会创下一个SOHO中国新的销售记录。

　　主持人：网友“锋芒不露”问潘总，我去参加你们5月6日的三里屯SOHO亮相PARTY了，感觉样板间不错，一看就是SOHO的风格，能不能介绍一下设计师？我感觉两个公寓的风格好像有些不太一样。
　　潘石屹：设计师是日本著名建筑师隈研吾先生，他曾经在许多年前和我们公司有过合作，一起设计了长城脚下的公社中的“竹屋”。在申办2008年北京奥运会的宣传片中有好几个镜头就是在这间竹屋中拍摄完成的。
　　这次我们又和隈研吾先生合作，由他来设计三里屯SOHO。他是一位很有思想的建筑师，设计的产品也非常优美。
　　室内设计师有两位，一位是意大利的室内设计师，一位是新加坡的室内设计师，风格有所不同，不同的人可能会喜欢不同的风格，但他们都是非常优秀的室内设计师，他们的作品也很优秀。

隈研吾

　　主持人：网友“惊鸟之弓”问潘总，参加过你们三里屯SOHO亮相PARTY，也参观过样板间，感觉你们最关注细节，潘总您对此项目最得意之处是什么？
　　潘石屹：三里屯SOHO有两点是非常重要的，第一是它优越的地段；第二是产品的设计，尤其是灯光的设计，当我看到他们设计的灯光方案后，非常震撼。在未来三里屯SOHO建成之后，一定是北京、甚至中国城市夜晚景观中非常独特的一个。

　　主持人：网友“指南者”问潘总，三里屯SOHO的设计师隈研吾是日本最顶尖的建筑师之一，他的建筑设计体现了对传统建筑，石头、竹子和草本的热爱，您认为此次三里屯SOHO的最大的特点和卖点是什么？
　　潘石屹：隈研吾先生的建筑从它的建筑形态和使用材料上来说，都非常反映绿色、自然、有机的成长。三里屯SOHO是一个开放的社区，会很好地融入城市，成为城市的一部分。他采用的材料都是非常绿色、自然的，这也是这位建筑师一贯的特点。

 三里屯SOHO亮相Party现场

　　主持人：网友“深呼吸”问潘总，想请教您应该如何正确评估商铺的价格，如何把握商铺的升值潜力？
　　潘石屹：选择商铺最重要的是地段。做房地产开发有一条秘诀，叫“地段、地段、地段”。对购房人来说，这条秘诀同样适用。对于商铺来说，要比写字楼和住宅对地段的要求更敏感，在同样的地段一层和二层又不一样，一层的价值要比二层的价值大好多。

　　主持人：网友“丁丁”问潘总，如果用彩色形容SOHO现代城，用简洁形容建外SOHO，用折线形容SOHO尚都，那么您用什么词形容即将开盘的三里屯SOHO？
　　潘石屹：自然、有机。

　　北京房价会不会下降还有待观察

　　主持人：网友RE说，这两天媒体都在说，“房价下降已成定居，开发商的日子很难熬。”你们在这时推出三里屯SOHO，将如何应对这种“降价潮”？
　　潘石屹：后半句话是对的，不光北京，全中国开发商的日子在2008年都比较难过，根本的原因就是缺钱。至于房价下降会不会成为定局还有待于进一步观察。 
　　举一个极端例子，假如所有的房地产开发商都没有钱了，那市场上面就没有房子的供应量了。在目前中国经济高速增长、房地产需求很大的情况下，那就不是房价下降的局面，而是出现房价上升的局面了。因为要形成市场上房子的供应量，不仅要有地、有钱，还要有开发商，三者缺一不可。

三里屯SOHO公寓样板间

　　主持人：网友“翱翔北京天空”说，最近在网上看到有国外投资机构在北京整栋购买高端公寓，毛坯房的成交达到4万/平米，成交金额十几个亿。这是否对高端公寓会有大的冲击？是否会影响SOHO北京公馆的大幅涨价和三里屯SOHO的重新定价?
　　潘石屹：北京的房地产市场从今年来看，成交量一直不高，是低迷的市场，但成交的价格并没有下跌，2万元以上的房子成交价格上涨幅度比2万元以下的还要大。您具体谈的这个项目是摩根中心项目，毛坯房在北四环成交价格4万元/平方米，我们也非常关注这个案例，想通过此案例来了解北京高端市场的销售情况。

　　主持人：网友“昨天今天明天”问潘总，听很多人说，现在五环外均价8千元以下的房子很多都在暗地里降价，这是不是应了您当初的分析？
　　潘石屹：从我们对北京前四个月对房地产成交的情况分析来看，五环以外均价8千元以下，每户90平米以下的房子并没有降价，但也没有涨价，基本上维持在去年同比水平上。这些房子下一步价格压力会比较大，因为市场上的供应量相对比较多，而且还有保障性住房在跟他们竞争。

　　主持人：网友“前行”问潘总，您对现在许多开发商承诺包租和高回报率怎么看？
　　潘石屹：5、6年前在南方城市，尤其是是温州这样的城市，在销售商铺和写字楼的过程中，实行承诺高回报率的保租销售，但这些做法都是违法的，出了不少的问题。因为人民银行和建设部有明文规定，反对保租销售，认为这种保租销售是非法集资。的确，如果开发商承诺了保租销售，房价就会脱离正常的市场水平，只与租金回报率和包租的年限有关。这就完全变成了一种金融品种，如果没有金融监管机构的批准，这种金融品种在市场上的销售风险是很大的。
　　举一个极端的例子，只要你能保证我20%的回报，20年时间我可以不理睬房价，甚至可以不看房子，只要一张纸就可以了。这就是开发商实施保租销售带来的恶果。

　　我们的理想是追求美好新世界

　　主持人：“我无后座力”说，有一本书叫《我们这一代人的怕和爱》，潘总您觉得您这一代人的恐惧和理想是什么？
　　潘石屹：作为人，无论是哪一代人，最大的恐惧就是死亡，所有的恐惧也是来自于死亡。每一代人的理想都不一样，我们这一代人的理想是追求美好的新世界。

　　主持人：《管理学家》的记者郭建行问潘总，您认为公司团结建设的重点是什么？
　　潘石屹：还是团结。一要有团结的意识，二要有能够形成团结状态的手段。其中一条最重要的手段就是形成磋商的机制和磋商的文化。

　　主持人：网友“我无后座力”问潘总，一位著名的学者曾说过，许多伟大的天才并非天性自信，相反倒有几分自卑，他们知道自己的弱点，为自己的弱点苦恼，为了这种弱点而发奋自强，反而有了令一般人吃惊的业绩。您认同这种说法吗？能谈谈您吗？
　　潘石屹：我们大家都是一样的，有优点，也有缺点，有自己的长处，也有短处，那些非常自信的人常常认为自己什么都行，这可能是它最大的弱点，有这样性格的人，他的团结合作意识就很差。今天任何一个人都很难单独完成一件事情。认识到自己的不足，能够看到别人的优点，这就是最大的优点，比单纯某一项能力的高低还要有用得多。

　　主持人：“我无后座力”还说，有种说法，大陆落后台湾十年，潘总您赴台湾考察后，对台湾的感受如何呢？
　　潘石屹：由于历史的原因，大陆和台湾走了完全不一样的发展道路。现在马上就要“三通”了，两岸可以互相借鉴、学习的东西太多了，无论是商业、经济、房地产的开发、文化等各方面都有许多值得互相借鉴和学习的地方。很难说谁落后谁先进，或是谁对谁错。单纯从人均GDP来看，当然目前台湾比大陆高了好多。

　　主持人：网友“指南者”问潘总，奥运圣火登顶珠峰，全世界人民为此动容，作为普通中国人，那一刻您的心情如何？
　　潘石屹：昨天看到中央电视台的几个频道都在播放奥运圣火登顶珠峰的画面。我想，2008年北京奥运会对中国的影响的确是非常深远的，是中国进入21世纪以来影响力最大的事情，它不仅仅是一个体育盛会，它把中国人的心，中国人的情感紧紧团结起来。我们的经济、社会等各个方面都会进一步融入世界。“同一个世界，同一个梦想”不仅仅是一句简单的口号，这正是2008年奥运会促进中国融入全世界的一个真实写照。

　　主持人：网友“丁丁”说，您在接受北京电视台《悦读会》栏目采访的时候，提到很喜欢《花木兰》这部电影，前后看了20几遍。这部动画片吸引你的到底是什么？
　　潘石屹：这部动画片主要是吸引小孩。我记得我们家的小孩5、6岁的时候最喜欢看的一部电影就是《花木兰》，我小孩的朋友们也都喜欢看这部电影。我是在哄孩子时，陪着小孩一起看的。看得多了，里面的一些台词就能够记下来了，写文章时就写进去了。

　　主持人：网友“山峰”问潘总，您考虑过把您的新书《我用一生去寻找》拍能电影吗？那一定很“王家卫”。
　　潘石屹：这本书不是电影剧本，没有办法拍电影。

　　主持人：网友“大话三里屯”问潘总，听说河南建业要在香港启动路演了，您认为这是国际资本市场对中国房地产市场恢复信心的标志吗？
　　潘石屹：建业的胡总请我5月20号在香港参加河南建业IPO路演的启动会。河南建业聚焦在河南开发房地产，公司的规模相对较小，我想，这次发行应该不会有太大的问题。

　　主持人：网友“夫妻店”问潘总，此次台湾之行引起的关注可能是很多人都没有料到的，能不能谈谈您对此次访问团员的印象。李思廉、刘长乐、陈卓贤、曾伟、杨蓉蓉、胡葆森等等这些名单和以前的名单已经发生了调整，被媒体热炒的身价，明眼人看到有很多泡沫的成份，您认为中国房地产商还应该有哪些调整？
　　潘石屹：名单的调整并不是媒体的热炒，主要是这些老板的行程和时间很难凑在一起，这个名单确切的人数是我上飞机后刘长乐先生才告诉我的。有几位大的房地产开发商因为他们个人的事情不能脱身，这次没有和我们一起去台湾。
　　我们这个团的团员都是大老板，但他们为人都非常谦和、低调，尤其是李思廉先生给我的印象最深刻，他是土生土长的香港人，是我们团里最有钱的，但为人非常随和、低调。

　　主持人：网友“大话三里屯”问潘总，缅甸遭受了风暴，张欣就是缅甸归侨，她的家人在那边受到损失了吗？
　　潘石屹：这几天我们非常关注缅甸的风灾。打去电话询问过，我们的亲戚中只有一位叔叔家的屋顶被风吹走了，其他人都没有什么损失。

　　主持人：网友“我无后座之力”问潘总，胡锦涛主席访问日本，你觉得主席此次出访有哪些意义？对中日关系、两国经济会有怎样的作用？
　　潘石屹：我昨天晚上在跑步机上跑步时看到胡锦涛主席在日本早稻田大学的讲演，他的讲演很感人，很有高度。

　　主持人：网友“我无后座之力”说，央视《百家讲坛》节目备受大家喜爱，如果邀请您去演讲您会讲些什么？您是否考虑小报网主栏目《SOHO潘说》改成百家讲坛的视频版，让大家有近距离接近您的机会？
　　潘石屹：《百家讲坛》请的嘉宾都是大师，我不够这个级别。但您的建议很好，给我一定的启发，我会考虑把《我用一生去寻找》这本书录成MP3的格式，让大家听起来比看起来更方便。

　　主持人：谢谢大家，今天的网聊就到这里，我们下周见。
　　潘石屹：谢谢！

三里屯SOHO样板间外观效果图

——5月5日天下午和网友的聊天记录

　　主持人：各位网友大家好，欢迎大家又走进新浪聊天室跟潘总面对面地聊天。

　　潘石屹：大家好！

两年后，三里屯SOHO的价格就是今天上海最繁华区域的价格

　　主持人：有位叫“锋芒不露”的网友问潘总，您认为三里屯SOHO在市场上最大的优势是什么，地段还是产品？和以往CBD几个SOHO产品相比，三里屯SOHO有哪些明显特点？

　　潘石屹：首先是地段，三里屯是商业最繁华、最国际化的区域。

　　其次，三里屯SOHO是SOHO中国新一代的产品，由日本著名建筑设计师隈研吾设计，很具有现代感，是一个流线型的建筑。在这个产品的设计和规划中，我们花费的时间也是最多的。

　　主持人：《地产中国》的记者余钟斌问潘总，和太古、世贸三里屯项目相比，您认为三里屯SOHO的最大优势是什么？

　　潘石屹：在三里屯这个区域，目前参加建设的主要有四家公司：太古、世茂、首开和SOHO中国。这四家公司是繁荣和复兴三里屯的主要力量，从经营风格上来说，各有各的特点，会在市场上形成很大的互补性。在这四个地块中，三里屯SOHO是面积最大的。从设计上来看，三里屯SOHO和太古由同一个建筑设计师——日本建筑师隈研吾设计，但风格气质并不相同，在三里屯SOHO的设计中，更具有创意，与SOHO中国以前的产品相比，上了一个大大的台阶，是SOHO中国新一代的产品。

　　主持人：网友“小白的媳妇”问潘总，SOHO的样板间都独具特色，我最喜欢就是光华路SOHO的黑白点，还有半圆形的前台，很有时尚感。听说三里屯SOHO样板间也要开放了，能透露一下吗？

　　潘石屹：光华路SOHO推出销售之前，大家有各种各样的怀疑，认为这个项目是从别人手里接过来的一半项目，规模非常小，市场反应不会太热烈。但当光华路SOHO的产品推出之后，非常具有震撼力，得到了市场的一致好评。在80天之内整个项目就都销售光了，在这80天之内价格上调了11次。

　　三里屯SOHO经过一年多时间的规划、设计，过几天亮相后，一定会给大家一个惊喜。三里屯SOHO的产品标志着SOHO中国在产品上达到了一个新的高度。“五一节”前后，我们公司的工程部、采购部的同事都没有休息，加班加点布置样板间，这个样板间推出之后，大家一定会感受到SOHO中国新一代产品的冲击力。

　　主持人：网友“心海涟漪”问潘总，我收到SOHO中国的邀请，参加三里屯SOHO亮相的PARTY，请问三里屯SOHO的开盘销售已经有时间表了吗？

　　潘石屹：欢迎你明天来参加三里屯SOHO的亮相Party。这个亮相的Party重现了三里屯的繁荣。具体的开盘时间表很快会制订出来。

三里屯SOHO亮相Party邀请函

　　主持人：《北京商报》的记者赖大臣问潘总，三里屯SOHO的亮相PARTY会邀请客户来吗？您是不是打算用这个聚会试探一下市场的水温？以决定下一步销售动作？

　　潘石屹：三里屯SOHO样板间亮相主要是邀请客户和我们的朋友来参观和庆祝。这个聚会的目的是想让我们的朋友、厂家、客户了解来我们的产品。对三里屯SOHO这个项目我们不用试市场的水温，我们对这样的地段推出这样的产品非常有信心。

　　主持人：网友“指南者”问潘总，三里屯SOHO的周边规划有太古广场等多个大型商业，您的新项目是否会综合考虑周边的因素，综合定位是什么？

　　潘石屹：三里屯SOHO对面的太古广场建设基本已经结束，我想他们大约会在奥运会之前开业。太古集团对于高档的商业地产开发非常有经验，如香港的太古广场。我们在定位上要和这种高档、超高档的定位错开，形成差异化经营。

　　主持人：网友“卡卡”问潘总，您认为三里屯SOHO的升值空间有多大？

　　潘石屹：两年后，三里屯SOHO的价格就是今天上海最繁华区域的价格。

　　主持人：网友“油菜花”问潘总，对于三里屯SOHO和太古广场之间的定位，您认为有冲突吗？如果有冲突的话您认为应该如何解决。三里屯SOHO对于目标客户的定位是什么样的？

　　潘石屹：如果用香港做一个比喻，北京太古广场的定位是香港太古广场的话，那三里屯SOHO的定位就是香港的铜锣湾，两者在商业形态上会形成互补，使这个区域更丰富，更有人气。

　　主持人：网友“指南者”问，三里屯SOHO什么时候交付使用，对于投资过您项目的客户您是否有优惠政策？

　　潘石屹：我们会考虑您的建议，等我们研究后，会在开盘销售之前宣布。

　　主持人：“指南者”问潘总，听说您这次的项目，会把溜冰场、水景室外广场运用其中，能先透露一下吗？

　　潘石屹：您这个问题用语言和文字都很难说清楚，网聊之后我会挂上几张效果图片来说明，到时请您到我的博客上来了解。

三里屯SOHO下沉广场旱冰场效果图

三里屯SOHO水系效果图

　　主持人：有位网友问潘总，三里屯原本是北京最国际化的地区，等你们四家不同建筑风格落下后，三里屯的风格会变得非常不同，它还会是北京最国际化的地区吗？

　　潘石屹：建成后的北京三里屯一定是北京最繁华、最热闹、最国际化的区域，这与三里屯的历史有关，与这里长期以来形成的消费传统有关，也与它周边使馆区的包围有关。

　　主持人：《地产中国》的记者余钟斌问潘总，在三里屯的商战中，SOHO会与太古、世贸、首开联手合作，共同营造区域商业环境吗？

　　潘石屹：这几家公司的老板都是我们的好朋友，在过去几年时间里有过许多的接触和交流。但四家公司还没有正式坐在一起讨论三里屯未来的开发建设和商业环境的营造。您的这个建议很好，我们四家应该考虑坐在一起讨论如何营造好三里屯的商业环境，我相信四家公司，四个项目的互动会给三里屯带来更大的活力。

SOHO中国创造了CBD的繁荣

　　主持人：三里屯SOHO的亮相，标志着SOHO中国终于走出了北京的CBD，SOHO中国在北京CBD已经耕耘了10多年，如果你来总结这些年的历程，你最大的感触是什么？

　　潘石屹：如果总结过去13年来SOHO中国对北京城市的贡献，可以用一句话概括：“SOHO中国创造了CBD的繁荣”。三里屯SOHO从地理位置上来说，在北京的东边，紧邻CBD，和CBD这个区域许多特征是相同的，也可以说是SOHO中国在建设CBD繁荣的一个延续。

　　主持人：网友“梵森”问潘总， SOHO中国的在北京CBD的建设取得了哪些经验？有哪些教训？如果SOHO中国到其他城市开发项目，是否也只做“CBD”？你觉得在北京的经验可以复制到其他城市吗？

　　潘石屹：SOHO中国在过去13年时间，主要积累的经验是如何繁荣CBD，在这方面的经验、教训太多了，我们每做完一个项目都会发现其中有很多不足，并从中总结经验教训。我们在如何繁华CBD、CBD建筑如何才能适应城市的建设及中国经济的发展等方面积累了许多的经验，也了解了办公人群、公司、商家、消费人群对CBD区域的要求和习惯。这些经验可能在中国房地产公司中是比较独特的，因为中国绝大多数房地产开发公司主要以开发住宅为主，他们的确在住宅的开发方面积累了很多经验，也使住宅的开发水平在过去几年里得到了大幅度提升。

　　我们的这些经验、教训，我认为是可以复制到其他城市去的。这些经验教训回想起来也是非常难得的，没有失败的教训，就不可能有这些成功的经验。

　　主持人：网友“梵森”作为SOHO中国在CBD最大的项目建外SOHO现在人气越来越旺了，里面的商业用了两三年时间逐步调整到位，您认为这些商业形态还需要做调整吗？您认为建外SOHO还需要做什么样的调整？

　　潘石屹：回头看这两三年时间，建外SOHO走过的也是一条非常困难的道路。这中间主要是由于拆迁进度的影响使建外SOHO不得不分成七期开发，一直到去年年底，建外SOHO的最后一期才交付使用。这两三年内，建外SOHO的周边全是工地，一直在施工，所以使建外SOHO商业气氛的形成拖延了一些时间。但从大的地段来看，北京的CBD未来一定会非常繁华，人气会越来越旺，建外SOHO作为这么大的一个商业区，它的调整是非常正常的。但总的方向是建外SOHO会在调整中变得越来越好。

　　主持人：网友“有话好好说”问潘总，SOHO中国的形象好像一直和城市中心，城市化、CBD繁华这样的词汇联系在一起，您认为城市化就是要在城市中心区建造高楼大厦吗？

　　潘石屹：当然城市化的过程不仅仅是硬件的建设，硬件的建设是城市化过程中必不可少的基础和很重要的组成部分。SOHO中国在完成硬件建设的同时，也为城市中心成千上万家企业和个人提供了各具特色的办公场所和交往平台，为几千个店铺提供了做生意的机会，更为十多万，未来可能是几十万的公司白领创造了在城市中心工作与生活的环境，我们看到中国的城市越是聚集，越是繁华，越是有商业机会和效率，这就是我们SOHO中国在城市化过程中所扮演的角色——在城市最繁华的地段建造建筑，让它更有效率，更繁华。

　　主持人：有网友问，您觉得中国每个城市都需要或者适合建设CBD吗？

　　潘石屹：主要是中国大型和特大型城市。但CBD的建设一定要适合这个城市经济的发展。如果过于超前，不现实的CBD将会成为这个城市的负担。

北京房地产发展的主要力量没有变化

　　主持人：网友“绿叶子”问潘总，最近地产界的博客用词都很刺激，比如“房市或将血腥搏杀房价”，“地产商们不要死扛房价”，“开发商开始兄弟相残”“北京楼市以降至历史最低”等，您对市场的判断是什么？

　　潘石屹：房地产界历来用的词都很刺激，不仅是最近。但我看到影响北京房地产发展最主要的力量，如经济的成长、市政设施的改善、人们强烈的购房欲望等等基本元素都没有发生变化，而这些是影响市场的最重要的因素。

　　主持人：《经济观察报》的记者陈文雅说，据媒体报道，广东房地产价格已下跌二三成，恒大地产上市失败成为房地产市场又一个标志性事件。但您对北京仍拥有坚定的信心。和广东，上海等地相比，您对北京市场的信心来自哪几个原因？在其他区域价格已经有所松动的形势下，北京是否能独善其身？尤其是对于一些来自广东等地的全国性开发商在北京的项目，是否会受到波及？如果这些外地开发商的项目首先降价销售，北京本地开发商是否能抗住降价关？

　　潘石屹：单纯谈房地产价格，有时候会失去它真正的意义，决定价格的是价格背后的供求关系，即供应的力量和需求的力量之间的对比是否发生变化。

　　至于这个市场是不是健康，我对其他城市房地产市场不是非常了解，对北京、广州这两个城市的房地产市场做过一些调查，相对而言，北京房地产市场更健康一些。

　　主持人：陈文雅继续问潘总，您认为此次剧变的程度有多深？会不会进一步形成区域性垄断开发企业？

　　潘石屹：这次剧变的影响程度会比较深。至于到底会影响到哪些企业，我觉得是那些在2006年下半年和2007年过分扩张的房地产开发公司。

　　房地产企业的全国性垄断是很难形成的，因为任何一家房地产公司在全国的范围中所占份额的比重都非常小，但不排除在一些个别城市形成个别垄断性的开发企业。

　　主持人：陈文雅还有一个问题，潘总，您最近是否有接到北京或外地开发商希望以股权合作，或者土地转让等方式与SOHO中国合作房地产项目的邀请，是否有相关项目着手谈判？

　　潘石屹：希望与我们合作，或卖给我们土地的房地产开发公司，无论是北京还是外地都非常多，我们为了把有效的资源使用到最能够创造价值的地方，基本谢绝了外地开发商的邀请，因为北京项目的量已经足够大了，尤其是进入4月份以来，这种信息非常非常多。

《我用一生去寻找》基本没谈房地产

　　主持人：网友“木马人”问潘总，《新京报》的图书排行榜上，您的《我用一生去寻找》排在综合榜第三位，非小说类第二位，据说杭州书店的总排行榜您也排行第二，仅次于于丹，您自己预料到了吗？

　　潘石屹：这是我没有想到的。在短短半个月时间能够取得如此销售量，完全出乎我的意料。我想可能是许多朋友、书评人、博友们在不断写这本书的书评，引起了大家的兴趣。

　　上周，我到呼和浩特出差时，发现机场的每个书店都摆上了我的书。非常感谢出版社在短短的半个月时间将这本书布满了全国的书店。不过，让人感到遗憾的是，我这本书仍然放在“房地产开发技巧”类的书之间，而《我用一生去寻找》这本书基本上没有谈房地产。

　　主持人：网友“木马人”问潘总，对于《我用一生去寻找》这本书，您听到过朋友的哪些评价，对这本书你还有哪些遗憾？

　　潘石屹：听到朋友的评价非常多，其中有两个评价是我没想到的：一是父母推荐给自己远在国外的孩子，让自己的孩子去看这本书，他们认为是一本成长教育和励志的书；二是我的一位朋友周健，他看完这本书后，认为它是最好的关于团队建设的一本书，他打算给他们公司高层员工每人买一本。这两点是我在写这本书过程中没有想到的。

　　主持人：网友“无所不在”问潘总，您曾经向网友推荐过《美丽新世界》《失去的十年》等书目，请问您最近在读哪方面的书？

　　潘石屹：最近我看了一本书叫《秘密》，是一个美国人写的书，他发现历史上所有伟大的智者，所有伟大的领导人，所有的成功人士都掌握着一个共同的秘密，这些人包括柏拉图，莎士比亚、牛顿、雨果、贝多芬、林肯、爱因斯坦等等。我看完这本书之后才知道，这个秘密实际上就是吸引力法则。在物质世界有了吸引力，这个物体才能够存在，在人类社会，这种吸引力就是团结的力量。团结起来才会有大的力量，如果一个人没有团结和合作的意识，不要说成功，就是生存起来也会非常困难。

推荐给大家的一本书《秘密》

台湾房地产市场未来的机会在于“三通”

　　主持人：网友“小白的媳妇”问潘总这次台湾之行，老潘收获真不小，有没有再去台湾的打算，如果再去，是不是不希望有这么多媒体成天围着你转了？

　　潘石屹：这次去台湾，对我来说，看到了许多东西，也听到了许多东西，也启发我思考了许多东西，从商业上来看，随着两岸的“三通”“直航”，台湾和大陆的距离会大大拉近，相互之间在市场上都有很大的机会。

　　最近，我没有去台湾的计划，我们公司的两位副总会带着我们的同事在5月末，“5.20”之后，再去台湾学习、考察。

　　主持人：《新地产》的记者王喻问潘总，最近网络和电视都在报道您这次台湾之行，您这次去台湾最大的收获是什么？

　　潘石屹：由于历史的原因，台湾、香港无论从社会制度、经济的发展来说，与大陆都有许多不同。在这个历史过程中，可能是遗憾，也可能是很痛苦的过程，但我们今天看到的，确实各有各的长处。我记得阿博都·巴哈曾把人类比做一个植物的王国，如果一个花园里，所有植物的形态、颜色和气味都是一样的，你绝不会认为它是美的，相反会觉得它千篇一律，令人乏味。令人赏心悦目的花园，应该是千姿百态，各色相映，百花齐放的。中华民族这个大家庭实际上也是同样的道理，只要有差异，就好比是音乐，各种不同的音符组合在一起，才会形成完美的和韵。不要怀疑对方，也不要拘泥于过去的传统，而是要向对方表达爱心。

阿博都·巴哈还说，如果你们遇到和自己意见不一样的人，不要回避他们，因为大家都在探求真理，而通向真理的道路有许多条，真理也有不同的表现，但真理本身只是一个。

　　到台湾去最大的收获就是：看到了中华民族不一样的一部分，看到中国是一个五彩缤纷、千姿百态的大花园。

　　主持人：《新地产》的记者王喻想知道，您对台湾新地产市场的直观印象是什么？

　　潘石屹：任何一个城市的房地产要发展，前提是经济要增长，要有增量。台湾的经济在过去8年时间基本处在停滞状态，没有得到很好的发展，所以房地产市场不是非常景气，开发的数量和规模也都非常小，城市的工地少、新建筑也少等等。但台湾的每个城市都非常干净，街道干净、空气也干净。未来台湾和大陆“三通”之后，会把这几个市场紧紧联系在一起。随着台湾经济的发展，台湾的房地产市场也会再度繁荣起来。

　　主持人：王喻的第三个问题想问您，在您眼中，目前台湾房地产市场、发展模式与内地不同之处有哪些？

　　潘石屹：从房地产开发的模式来看，台湾和大陆基本相同。但从规模上看，台湾房地产的开发规模要比大陆的开发规模小得多。有一些项目只是十几套房子，二十套房子。

　　主持人：网友“跟踪”问潘总，此次台湾之行，你有什么遗憾吗？

　　潘石屹：只有72小时，时间很短，走马观花，没有很好地深入了解台湾市场，但是效率很高，认识了许多朋友。也有许多台湾的朋友开始回访我们，今天网聊之后我就安排接待一批台湾的朋友。

　　主持人：《新地产》杂志记者王喻问潘总，如果你真的希望去台湾发展，可能会采取什么样的形式进入市场，独资还是合作？

　　潘石屹：在台湾还没有接触到具体项目，从台湾目前的法律来说，还不允许大陆的资金进入，所以这些问题都是下一步的问题。

　　主持人：《新地产》的记者王喻问潘总，台湾房地产市场现在处于什么阶段，对于大陆房企而言，机遇和风险在哪里？

　　潘石屹：台湾的房地产市场基本上处在停滞阶段，未来的机会在于“三通”，在于经济上与大陆有更密切的联系，这样才能带动台湾的经济，从而带动台湾房地产的发展。

　　主持人：今天的网聊就到这里，谢谢大家！

　　潘石屹：谢谢大家，今天的网聊提前几分钟结束，因为4点钟我还约了一位台湾来访的朋友。

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我们一行在屏东县大鹏湾上。

大鹏湾的船上剥牡蛎。

在屏东的餐厅里。

给我们做饭的师傅。

媒体问候我们吃的好不好。

在垦丁。

与媒体一起茶叙。

星云大师在迎接我们。

团长刘长乐给大师介绍我。

星云大师与媒体。

星云大师与我们见面。

卫星直播车在寺院。

祈求海峡两岸团结、和平。

星云大师请我们吃斋。

刘长乐和星云大师在一起。

刘长乐和陈文茜作节目。

陈文茜和冯仑。

在聆听、在学习。

结束了在车上总结。

媒体采访杨蓉蓉。

在上飞机前媒体采访冯仑。

台北市长--郝龙斌。

台北市副市长林崇一先生。

台北县长--周锡玮。

陈文茜。

我们团长--刘长乐。

建业的老总--胡葆森。

我们团里在台湾“粉丝”最多的冯仑。

许多台湾民间的反应都是从他的手机短信上知道的，

这些短信大部分是女“粉丝”发来的。

我们团里最有钱的--李思廉。

我们团里唯一带着支票本的老板--陈卓贤。

棕榈泉的老板---曾伟。

我们团中首饰、皮包曝光最多的团员--杨蓉蓉。

“学学”的老板。

张欣。

我。

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